Beratung bei Kuhnt Immobilien

 

 

Teilung von Grundstücken

 

Viele Grundstücke sind so groß, daß nach normalem Ermessen zwei oder gar drei Häuser darauf erbaut werden könnten. Das würde dem Eigentümer im Falle eines Verkaufes gutes Geld bringen und dem Grundstücksinteressenten ein größeres Angebot offerieren.

 

Nun, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, für welches ein gültiger Bebauungsplan existiert, läßt sich durch Nachfrage leicht feststellen, mit wieviel Gebäuden das Grundstück bebaut werden darf.

 

Anders sieht es bei Grundstücken aus, die in einem Gebiet liegen, das entsprechend § 34 (1) BauGB bebaut werden kann. Der § 34 (1) BauGB sagt in Kurzform aus "...die Bebauung hat sich in Masse und Maßigkeit der Umgegend anzupassen ...". Nun ist es eigentlich nur noch notwendig, sich auf das Grundstück zu stellen und sich umzuschauen. So wie die Häuser in der Nachbarschaft stehen, so darf auch das zum Verkauf stehende Grundstück bebaut werden. Dabei sind natürlich gewisse Abweichungen möglich. Nun ist das für unseren Fall aber oft nur ein Gebäude. Über eine Bauvoranfrage kann man zügig erfahren, ob denn die Möglichkeit zusätzlicher Bebauung besteht. Der im Zuge der Bauvoranfrage zu zahlende Betrag wird dann übrigens mit den Zahlungen beim Bauantrag verrechnet.

 

Nun hat der Eigentümer erfahren, daß er mehr als ein Haus auf seinem Grundstück errichten darf. Also kann er sein großes Grundstück in mehrere kleine Grundstücke zerlegen und einzeln verkaufen. Das bringt dem Eigentümer wesentlich mehr Geld ein. Denn er kann sein gesamtes Grundstück (oder größere Flächenanteile) als Bauland verkaufen und muß nicht den nicht bebaubaren Rest als Gartenland anbieten, was ihm nur die Hälfte gegenüber Bauland einbringen würde.

 

Der Verkäufer sollte jetzt die Teilung seines Grundstückes in Auftrag geben und sich parallel dazu um den Verkauf bemühen. Wenn der Verkäufer die Arbeit der Teilung scheut (und das kommt in der Praxis oft vor) verpflichtet er den Käufer zur Teilung. Die Kosten der Teilung sind vom Kaufpreis abzuziehen. Die Teilung wird ja jetzt entsprechend § 8 Brandenburger Bauordnung recht leicht gemacht. Die praktische Teilung des Grundstückes durch ein Vermessungsbüro hingegen kann recht lange dauern, weil die Auftragsbücher der Vermessungsfirmen sehr voll sind.

 

Der Verkäufer wird aber erst dann das in der Regel auf einem Notaranderkonto liegende Geld für seine Immobilie bekommen, wenn die katastermäßige Fortschreibung abgeschlossen ist, also ein selbständiges Grundbuch für den verkauften und abgeteilten Grundstücksanteil vorhanden ist. So sollte der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet werden, die Teilung so schnell wie möglich durchführen zu lassen.

 

Klar muß dem Verkäufer auch sein, daß ein hinteres Grundstück gewisse Abschläge am Preis für den Quadratmeter Bauland mit sich bringt. Er erzielt aber immer noch einen höheren Preis pro Quadratmeter Bauland, als es für Gartenland möglich ist.

 

Vor dem Vertragsabschluß muß auch eine mögliche Belastung des Grundstückes mit Grundschulden geklärt sein. Wenn also der Käufer Schulden auf das Grundstück aufnimmt, um den Kaufpreis des Grundstückes zu finanzieren und eventuell auch schon mit dem Bau des Hauses beginnen möchte, bevor das Grundstück geteilt ist und die katastermäßige Fortschreibung beendet ist, fallen die Schulden auf das gesamte noch nicht geteilte Grundstück.

 

So haftet der Verkäufer gegenüber dem finanzierenden Institut auch mit seinem Grundstücksanteil. Dieser mißlichen Lage entgeht der Verkäufer nur dann, wenn im Kaufvertrag eine Auflage an das finanzierende Institut besteht. Diese Auflage nennt man Pfandhaftentlassung. Das bedeutet, daß nach der abgeschlossenen Teilung alle Grundschulden, die der Käufer zur Finanzierung aufgenommen hat, auf das von ihm gekaufte Grundstück umgeschrieben werden und das Grundstück des Verkäufers lastenfrei gestellt wird.

 

Werden mehrere Grundstücksanteile verkauft ist es von Vorteil, wenn alle Käufer beim gleichen Finanzierungsinstitut die Grundschuldbestellung (oder Finanzierung) durchführen.

 

Ansonsten sind Probleme vorprogrammiert für den Käufer, der seine Grundschuldbestellung nicht schnell genug durchführt. Dann steht nämlich ein anderes Finanzierungsinstitut auf Rang 1 im Grundbuch und das Finanzierungsinstitut, welches auf Rang 2 stehen muß, könnte die Finanzierung verweigern oder in jedem Falle die Zinsen erhöhen.

 

Der Verkäufer sollte auch darauf achten (wobei ich noch keinen Notar erlebt habe, der das nicht von sich aus in den Vertrag einformuliert), daß an den Käufer keine Zahlungen erfolgen, bevor nicht der Kaufpreis für das Grundstück auf dem Notaranderkonto zu Gunsten des Verkäufers hinterlegt worden ist.

 

Nun liegen zwei oder drei Baugrundstücke hintereinander. In das oder die vorderen Grundstücke wird in der II. Abteilung des Grundbuches eine Grunddienstbarkeit für das oder die jeweilig hinten liegenden Grundstücke eingetragen. Diese Grunddienstbarkeit bezieht sich in der Regel auf das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, wenn der Weg nach hinten nicht mit gekauft wurde. Das mindert wiederum den Kaufpreis. Die Eigentümer und deren Gäste dürfen also auf einem festgelegten Streifen (in der Regel drei Meter am Rande des vorderen Grundstückes gehen und fahren. Zur Versorgung des Hauses dürfen in diesen Streifen Versorgungsleitungen verlegt werden. Ein höherer Aufwand an Erschließungskosten ist die Folge. Allerdings hat man hinten meist mehr Ruhe. Oft ist es so, daß der Besitzer / Eigentümer des vorderen Grundstückes Probleme damit hat, daß die hinten wohnende Partei seine Ruhe stört. Das ist aber meines Erachtens nicht der Fall. Wenn dieses Geh-, Fahr- und Leitungsrecht nicht bestehen würde, hätte der Bewohner trotzdem einen Nachbarn, der sich auf seinem eigenen Grundstück bewegt. Nur das dann dazwischen ein Zaun ist. Es verbietet dem vorne wohnenden Besitzer / Eigentümer niemand, genau auf die Begrenzung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes eine dichte Hecke zu setzen. Natürlich ist das Grundstück dann schmaler aber so richtig nutzen kann der vordere Bewohner diesen Teil seines Grundstückes ja doch nicht. Es besteht für den vorderen Bewohner auch keine gesetzliche Pflicht (jedenfalls ist mir davon nichts bekannt), diesen Streifen schneefrei zu halten oder besonders zu pflegen.

 

Das hintere Grundstück bezeichnet man immer als das herrschende Grundstück und das vorn liegende als das dienende Grundstück. Diese Grunddienstbarkeit bezieht sich immer auf das Grundstück und nicht auf den Käufer (Eigentümer). Auch bei einem Eigentümerwechsel bleibt diese Grunddienstbarkeit des vorderen Grundstückes für das hintere Grundstück bestehen.

 

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