Beratung bei Kuhnt Immobilien

 

 

 

Rückübertragung von Grundstücken nach SchuldRÄndG

 

Wir wollen uns in diesem Artikel einem sehr heikle Thema zuwenden welches im Jargon nur "Rückübertragung" genannt wird. Ich bin verpflichtet vorauszuschicken, daß ich kein Rechtsanwalt bin und dem entsprechend keine rechtliche Auskunft geben darf. Ich kann auch nicht in diesem Artikel alle Probleme und Situationen ansprechen, die im täglichen Leben auftreten. Ich will nur versuchen, einige wichtige Passagen des "Gesetzes zur Änderung schuldrechtlicher Bestimmungen im Beitrittsgebiet" (Schuldrechtsänderungsgesetz - SchuldRÄndG) vom 21. September 1994 zu erläutern oder in verständlicher Form bekannt zu machen.

 

Dieses Gesetz beschäftigt sich mit Rechtsverhältnissen an Grundstücken in der ehemaligen DDR, die zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeit oder anderen Zwecken, auf Grundlage eines Vertrages dem jeweiligen Besitzer (nicht zu verwechseln mit Grundstücks - Eigentümer - das ist nämlich die Person, die im Grundbuch eingetragen ist), überlassen wurden. Es beschäftigt sich weiterhin mit Grundstücken, die auf Grundlage eines Überlassungsvertrages zu Wohn- oder Gewerbezwecken und auf Grundlage eines Miet,- Pacht oder sonstigen Nutzungsvertrages von einem anderen, als dem Grundstückseigentümer, mit Billigung (meistens staatlicher oder gesellschaftlicher Institutionen der ehemaligen DDR) bis zum Tag der Vereinigung, mit einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie bebaut worden sind. Die Bestimmungen dieses Gesetzes werden nicht angewandt, wenn für das Rechtsverhältnis die Bestimmungen des "Sachenrechtsbereinigungsgesetzes" zur Anwendung kommen. Besitzer (im Gesetz als Nutzer beschrieben) ist Derjenige oder der Personenkreis, der aufgrund eines Überlassungs-, Miet-, Pacht- oder sonstigen Vertrages (der vor dem 02. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist) zur Nutzung des Grundstückes berechtigt ist. Diese Verträge unterliegen seit dem Beitritt den rechtlichen Bestimmungen über Miet-, Pacht- und Überlassungsverträge entsprechend dem Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB).

 

Kündigung

 

Sollte der Besitzer (Nutzer) keinen vertragswidrigen Gebrauch von der Immobilie machen, hat der Eigentümer kein Recht zur Kündigung des Vertrages im Sinne des BGB.

 

Die Kündigungsschutzfristen sind wie folgt:

 

Kündigung mit Wirkung vom 01. Januar 2000, wenn der Eigentümer ein Ein- oder Zweifamilienhaus für sich selber, die zum Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen erbauen will oder, daß das Grundstück alsbald der im Bebauungsplan / Satzung oder Änderungsbeschluß festgesetzten, anderen Nutzung zugeführt werden kann.

 

Vom 01. Januar 2005 an (beachte - nicht mit Wirkung vom 01. Januar) kann der Eigentümer das Grundstück kündigen, wenn er das Grundstück wiederum zur Bebauung mit einem Ein - oder Zweifamilienhaus für sich selber, zum Hausstand gehörenden Personen oder seinen Familienangehörigen benötigt.

 

Ebenfalls vom 01. Januar 2005 an kann der Eigentümer kündigen, wenn er das Grundstück zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeit benötigt und seine Interessen mindestens genauso berechtigt sind, wie die Interessen des Besitzers (Nutzers).

 

Vom 04. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB kündigen.

 

Wenn aber der Besitzer (Nutzer) bereits am 03. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte, ist dieser Besitzer zu seinen Lebzeiten nicht mehr kündbar. Eine Ausnahme besteht, nämlich dann, wenn der Eigentümer das Grundstück einem Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.

 

Sollte der Besitzer das Grundstück erst nach dem 16. Juni 1994 bebaut haben, hat der Eigentümer das Recht dem Besitzer bis zum 31. Dezember 2002 zu kündigen. Das gleiche gilt für Garagengrundstücke.

 

Der Besitzer hat selbstverständlich das Widerspruchsrecht entsprechend § 556 a BGB.

 

Regelungen für Grundstücke mit bewohnte Gebäude

 

(im Artikel nur zu Wohnzwecken)

 

Entgeld

 

Der Eigentümer des Grundstückes kann vom Besitzer (Nutzer) ein ortsübliches Entgeld verlangen. Im Zweifel sind 4 % des Grundstücksverkehrswertes im Jahr, durch den Besitzer an den Eigentümer zu zahlen. Hat der Besitzer ein Wohnhaus errichtet, darf der Betrag nicht über die mietpreislichen Bestimmungen für die Nutzung eines gleichwertigen Gebäudes hinaus gehen.

 

Kündigung

 

Eine Kündigung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2000 kommt nur in Frage, wenn das Wohnhaus nicht mehr nutzbar ist und mit seiner Wiederherstellung nicht zu rechnen ist.

 

In den folgenden fünf Jahren kann der Eigentümer kündigen, wenn er das Wohnhaus für sich, zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder Familienangehörigen benötigt und ihm der Ausschluß der Kündigung wegen berechtigtem Interesse nicht verwehrt werden kann.

 

Der absolute Kündigungsschutz läuft spätestens bis zum 31. Dezember 2020 aus. Dann kann der Eigentümer entsprechend BGB kündigen.

 

Ist das Grundstück mit Wohnhaus verkauft worden, hat der Käufer erst drei Jahre nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch das Recht, sich auf Eigenbedarf zu Wohnzwecken zu berufen.

 

Vorkaufsrecht

 

Der Besitzer (Nutzer) ist zum Vorkauf nur dann berechtigt, wenn das Grundstück erstmalig an einen Dritten verkauft wird.

 

Kein Vorkaufsrecht hat der Besitzer (Nutzer) dann, wenn er das Grundstück nicht vertragsgemäß nutzt, das Grundstück an Verwandte in gerader Linie oder Ehegatten verkauft werden soll oder der Käufer das Grundstück im Sinne § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetz bebauen will.

 

Der Besitzer (Nutzer) ist durch den Verkäufer vom Inhalt des Kaufvertrages und der Mitteilung der Möglichkeit, der Ausübung des Vorkaufsrechtes zu informieren. (§ 504 - 514 BGB)

 

Das Vorkaufsrecht erlischt mit Beendigung des Vertragsverhältnisses. Beim Tode des Besitzers (Nutzer) geht das Vorkaufsrecht auf die Person über, die das Vertagsverhältnis mit dem Eigentümer fortsetzt. Ist kein zweiter oder dritter Vertragspartner vorhanden erlischt das Vorkaufsrecht.

 

In unserer Praxis kommt es immer wieder vor, daß Besitzer durch Eigentümer massiv unter Druck gesetzt werden, das Grundstück zu verlassen. In der Regel handelt es sich dabei um Grundstücke die zu Erholungs- oder Freizeitzwecken genutzt werden. Hier gelten natürlich auch die Bestimmungen des beschriebenen Gesetzes.

 

Durchaus üblich ist, daß der Eigentümer dem Besitzer eine angemessene Entschädigung zahlt. Das treibt allerdings zuweilen ganz schöne "Blühten". So kommt es nicht selten vor, daß Besitzer einen weit überteuerten, ich möchte es mal als "Ablösepreis" bezeichnen, Geldbetrag vom Eigentümer verlangen. Wenn sich ein Besitzer schon dazu durchgerungen hat seinen Besitz aufzugeben, so wäre es dem Eigentümer gegenüber nur fair, ein vernünftiges Maß als "Ablösepreis" anzusetzen. Hat doch der Besitzer in den meisten Fällen, viele Jahre, in der Regel nur für einen symbolischen Geldbetrag, fremdes Eigentum (auch wenn es in der damaligen DDR nicht so gesehen wurde) genutzt.

 

Ein Besitzer jedoch, der das Grundstück wirklich nutzt, dem das Grundstück Entspannung und Erholung bietet, der soll sich auch von Einschüchterungsversuchen der Eigentümer nicht beeindrucken lassen.

 

Werter Leser,
egal in welcher Position sie sich befinden, ob als Eigentümer oder Besitzer, Sie sollten in jedem Falle einen Rechtsanwalt zu rate ziehen, um Ihre Rechte geltend zu machen. Um diesen seriösen Anwalt zu finden, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Des weiteren bitten wir Sie darum, Themenvorschläge an die BAB oder unsere Firma zu senden, weil uns der Stoff für allseits interessierende Artikel ausgeht.

 

<< zu Beratung

 



BeratungFinanzierungVerkauf von ImmobilienEigenheim