Beratung bei Kuhnt Immobilien

 

 

Immobilienkauf auf Raten

 

Für einen Immobilieninteressenten ist die Kaufpreisbeschaffung für "seine" Immobilie oft nicht so einfach. Hier gibt es in der Praxis, im Interesse des Käufers und des Verkäufers, gerade wenn der Verkäufer eine Baufirma oder ein Privatinvestor ist, der vor allem aus steuerlicher Sicht Immobilien erstellen läßt und anschließend vermieten bzw. verkaufen möchte die Möglichkeit des Kaufes auf Raten. In den Gesetzbüchern kann man über diese Variante des Immobilienkaufes nichts lesen.
Auch in der Praxis wird der Kauf auf Raten, ob nun aus Unkenntnis oder aus Angst, nur selten angewandt. In unserer Firma können wir, seit nun 12 Jahren, nur auf 16 Verkaufsfälle des Kaufes auf Raten zurückblicken. Dabei ist der Kauf auf Raten eine genauso sichere Sache wie der ganz normale Abverkauf einer Immobilie.
Der Käufer führt, ebenso wie bei jedem anderen Immobilienkauf, eine Finanzierung durch. Auch muß eine notarielle Beurkundung bei einem Notar, entsprechend § 313 BGB, durchgeführt werden.

Vertragswerk

Da Verträge disponibel sind, kann man in den Kaufvertrag einformulieren, was den Parteien wichtig erscheint. Bei einem Kauf auf Raten sollten das aber unbedingt sein:

  • die Dauer des Ratenkaufes,
  • die Summe oder der Anteil der monatlichen Rate, die im Kaufpreis aufgeht,
  • die zu zahlende Restsumme,
  • die Zahlungsmodalitäten der Restsumme,
  • Rücktrittsklauseln für den Verkäufer bei Zahlungsunfähigkeit (in der Regel ist das die totale Einbehaltung der Raten und des Nutzungsgeldes und eine gewisse Vertragsstrafe, verbunden mit der Wandlung (Rückabwicklung) des abgeschlossenen Kaufvertrages, sowie sofortiger Freizug des Objektes und
  • Sicherheitsklauseln für den zufälligen, unverschuldeten Untergang der Immobilie.

Vorteile

Der Verkäufer kann über die volle Zeit die steuerliche Abschreibung für ein Mietobjekt, gegenüber seinem Finanzamt geltend machen. Im Anschluß daran hat er ohne lange zu suchen seinen Käufer gefunden, bekommt noch mal einen "Batzen" valutierendes Geld und ist liquide für neue Unternehmungen.

Der Käufer kann in der Zeit, in der er "seine" zukünftige Immobilie mietet, eine gewisse Summe Eigenkapital ansparen.
Sein schon vorhandenes Eigenkapital kann er für die Zeit der Miete gewinnbringend anlegen und durch einen höheren, als den üblichen Zins, sein Eigenkapital erhöhen. Ob Sie nun als Käufer über einen Bausparvertrag oder mittels Fonds Ihr Eigenkapital erhöhen, wird Ihnen Ihr Finanzierungsberater sicherlich am Besten erklären. Sie können dabei auch auf unsere Erfahrungen zurückgreifen.

Treten währen der Zeit der Ratenzahlung und des Nutzungsentgeldes Mängel am Haus auf, sind diese durch den Käufer zu beseitigen, der zwar noch nicht Eigentümer der Immobilie ist, aber mit hoher Wahrscheinlichkeit werden wird.

Beispiele

Neubauimmobilie Ratenkauf auf fünf Jahre:

Gesamtkaufpreis incl. Grundstück
fünf Jahre Rate von 1.700 € (bei 85 % Anrechnung auf KP)
Restkaufpreis entsprechend notariellem Vertrag
200.000,00 €
  86.700,00 €
113.300,00 €

Wenn diese verbleibende Summe mit 6,5 % finanziert wird und 1 % Tilgung dazu kommt, ist die finanzielle monatliche Belastung bei 708,13 €. Das würden Sie als Kaltmiete in einer vergleichbaren Immobilie ebenfalls zahlen müssen, besitzen aber kein Eigentum.

Nun weiß natürlich keiner, wie in fünf Jahren die Zinsen bei Krediten stehen. Wenn wir aber davon ausgehen, daß incl. 1 % Tilgung die Gesamtzinslast bei etwa 6,5 % liegt, und die weitere Sparrate für den Bausparvertrag etwa 120 € monatlich beträgt, bedeutet das, daß die Käufer ca. 828,13 € monatliche Belastung zu tragen haben. Dabei sind keinerlei finanzielle Unterstützungen von staatlicher Seite in diese Rechnung eingeflossen, die es in fast jedem Falle (siehe Immobilienlexikon) in irgend einer Form gibt.

Gebrauchte Immobilie Ratenkauf auf drei Jahre:

Gesamtkaufpreis incl. Grundstück
drei Jahre Rate von.800,00 € (bei 85 % Anrechnung auf KP)
Restkaufpreis entsprechend notariellem Vertrag
160.000,00 €
  24.480,00 €
135.520,00 €

Bei einer anschließend 100%igen Finanzierung bei einem Zinssatz von 6,5 % und 1 Tilgung Zahlen Sie 847,00 € als monatliche Belastung.

 

Aber das ist bei einem ganz normalen Kauf, einer neu erstellten oder gebrauchten Immobilie, ebenso der Fall, wenn es nicht Garantieleistungen sind, entsprechend BGB oder VOB. Natürlich kann im Kaufvertrag etwas anders festgelegt werden.

So braucht sich der Verkäufer (noch Eigentümer) überhaupt nicht mehr um seine Immobilie zu kümmern und der Mietkäufer kann sich schon wie ein Eigentümer fühlen.

Praxis

In unserer, leider nicht sehr großen, Praxis beim Kauf auf Raten, hat sich herausgestellt, daß bis zu 85 % der monatlichen Rate auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden. Die verbleibenden 15 % werden als Nutzungsendgeld einbehalten durch den Verkäufer.

Wenn man davon ausgeht, das eine Mietzeit von fünf Jahren das Übliche ist (die Zeit der steuerlichen Abschreibung), kommt für den Käufer schon ein "erklägliches Sümmchen" zusammen. In fünf Jahren kann auch ein Bausparvertrag schon bis zur Hälfte angespart sein und Zuteilungsreife erlangt haben. Auch fest angelegtes Geld, welches als Eigenkapital bereits vor Kaufvertragsabschluß zur Verfügung steht, kann sich nach fünf Jahren schon erheblich vermehrt haben.

Problem ist es, den Verkäufer zu einem Kauf auf Raten zu bringen. Hausbaufirmen, die das Haus bauen um reinen Gewinn daraus zu ziehen, werden mit einem Kauf auf Raten kaum einverstanden sein. Günstig ist immer der Anleger, der steuerliche Ersparnisse im Hinterkopf hat.

Kauf auf Raten von gebrauchten Immobilien

Bei gebrauchten, älteren Immobilien kommt natürlich ein steuerlicher Aspekt nicht in Betracht. Hier ist es Aufgabe des Maklers oder des Käufers, wenn er direkt den Kontakt zum Verkäufer hat, den Verkäufer auf seine Einstellung zum Kauf auf Raten hin "abzuklopfen".

Wird der Verkauf durchgeführt um eine neue Existenz aufzubauen, so kommt der Kauf auf Raten wohl kaum in Frage. Ist es aber zur Verkaufsabsicht gekommen, weil der Verkäufer die Immobilie aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr halten kann, so lohnt es sich für den Verkäufer schon über die Variante nachzudenken. Er bekommt über eine gewisse Zeit hin regelmäßig eine monatliche Rate, mit der der Verkäufer fest rechnen kann. Damit kann er z.B. seine Miete in der neu bezogenen Wohnung nebst allen Nebenkosten bestreiten und hat immer noch etwas übrig oder kann seinen Kapitaldienst bedienen. Dazu kommt dann noch sein Lohn oder die Rente und natürlich der "Geldsegen" nach Ablauf der Ratenzeit. Natürlich wird die Zeit der Ratenzahlung in diesem Falle unter fünf Jahren liegen. Aber drei Jahre sollte die Zeit der Ratenzahlung schon dauern. Dafür könnte man eine höhere monatliche Ratenzahlung vereinbaren. Um so höher die Rate, um so höher ist auch die bereits gezahlte Summe und um so geringer wird die Restschuld ausfallen.

 

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