Beratung bei Kuhnt Immobilien

 

 

Pflichten und Rechte des Immobilienmaklers

 

An dieser Stelle möchte wir uns mit den Handlungen eines Immobilienmaklers, dessen Pflichten und Rechten aber auch mit den manchmal vorkommenden, nicht so seriösen Seiten beschäftigen.

Leider hat der Berufsstand eines Immobilienmaklers keinen sehr guten Leumund. Gerade in Deutschland wird der Makler oft als "Immobilienhai" bezeichnet. Das ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, daß solche Herren wie der Herr Schneider große Skandale verursacht haben, Firmen in den Ruin trieben und die Banken, die allerdings sehr oft "blauäugig" Kredite vergaben, Milliardensummen "...in den Sand setzten. ..." Auch durch Fehlspekulationen deutscher Großbanken im Immobilienbereich, die durch die Presse geistern, leidet der Immobilienmarkt als Ganzes. In anderen westeuropäischen Ländern und auch in Übersee hat der Berufsstand des Immobilienmaklers einen ganz anderen Stellenwert. Mit wenigen Ausnahmen werden dort fast alle Immobilienbewegungen über Maklerfirmen abgewickelt. Der Immobilienmakler gehört zum normalen Leben und ist kein Exot, vor dem man sich in acht nehmen muß, wie in Deutschland.

Handlungen des Verkäufers

Trägt ein Immobilieneigentümer sich mit der Absicht sein Eigentum über einen Immobilienmakler verkaufen zu lassen, nimmt er mit solch einer Firma Kontakt auf. Der Eigentümer gewährt dem Immobilienmakler eine gründliche Besichtigung der zum Verkauf stehenden Immobilie. Er stellt dem Makler gewisse Unterlagen zur Verfügung.

Das sind in der Regel Flurkartenauszüge oder Lagepläne, Grundrisse der Immobilie und weitere Informationen, die es dem Makler erlauben, sich ein abgerundetes Bild von der Immobilie zu machen. Hierzu zählen der Stand der Erschließung mit den öffentlichen Medien, Baujahr und Bauzustand von eventuell vorhandenen Gebäuden, seine Ideen der Verkaufsstrategie, die der Makler zu beachten hat (z.B. kein schalten von Annoncen, Erlaubnis zum Anbringen von Verkaufsschildern usw.). Vielleicht kann der Eigentümer dem Makler auch schöne "Sommerfotos" zur Verfügung stellen (ansonsten sollte der Makler welche "schießen").

Der Verkäufer sollte unbedingt verlangen, daß er vom Makler das erste Exposé zur Verfügung gestellt bekommt, damit er erkennen kann, wie der Makler das Objekt beschreibt und auftretende Fehler beseitigen kann. Das ist notwendig, da die meisten Maklerfirmen in ihren Geschäftsbedingungen darauf verweisen, daß alle im Exposé gemachten Angaben vom Verkäufer sind. Dadurch versucht der Makler seine eventuell auftretenden Fehler auf den Verkäufer abzuwälzen. Das muß ja nicht sein.

Der Eigentümer der Immobilie sollte dem Makler auch Einsicht in das Grundbuch gewähren. Aus der Hand gibt der Eigentümer das Grundbuch jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Erst wenn ein wirklicher Kaufinteressent gefunden worden ist, benötigt der Makler das Grundbuch aus zweierlei Gründen:
1. Muß der Kaufinteressent das Grundbuch seiner finanzierenden Bank zur Einsichtnahme vorlegen und
2. muß der Notar, welcher den Kaufvertrag vorbereitet, Grundbuchangaben bekommen.

Handlungen des Maklers

Der Makler ist laut Gesetz, auch wenn ein schriftlicher, qualifizierter Alleinauftrag durch einen Eigentümer (Verkäufer) unterzeichnet wurde, "...nicht zum tätig werden verpflichtet..." (BGH NJW 1973 S.1194). Das bedeutet, daß auch bei einem schriftlichen, qualifizierten Alleinauftrag der Auftraggeber, nämlich der Eigentümer (Verkäufer), keine Handhabe gegen den Makler hat, wenn dieser sich um den Verkauf der Immobilie nicht kümmert.

Der Makler ist jedoch, wenn er tätig wird, zur Sorgfalt und Neutralität verpflichtet. Das bedeutet, daß er nur das an eventuelle Interessenten weitergeben darf, was gesicherte Erkenntnisse sind. Gerade die Neutralität bringt einen Makler oft in Interessenkonflikt.
Hierzu fällte das OLG Dresden (Az. 9 U 1412/93) ein Urteil: "...Verstößt der Makler gegen die Verpflichtung zur Neutralität, so kann er den Anspruch auf die Maklerprovision verwirken...". Die Neutralität verliert ein Makler schnell, wenn er mit einer der Seiten rechtlich oder wirtschaftlich verbunden ist.

Die Immobilienfirma trägt alle Kosten, die während der Suche eines Käufers anfallen. Diese können sehr gering sein, wenn der Käufer schnell gefunden ist, sie können aber auch erheblich sein, wenn sich die Suche langfristig gestaltet. Wie sich die Käuferfindung gestaltet und welche Aufwendungen eine Maklerfirma an Zeit, Arbeitskraft und Geld dafür aufbringen muß, hängt nicht unerheblich davon ab, wie die Maklerfirma strukturiert ist, wie sie sich auf dem Immobilienmarkt auskennt und wie die Firma in der Lage ist, die Immobilie marktgerecht einzuschätzen. Es kommt für den Makler sehr darauf an, den Eigentümer / Verkäufer begreiflich zu machen, welchen Marktwert die jeweilige Immobilie besitzt und was die zum Verkauf stehende Immobilie wirklich auf dem Markt erzielen kann.

Jeder Makler hat sich dabei schon vertan und tut es in der Regel auch immer wieder. Es ist einfach schwer vorhersehbar, wie sich der Verkauf im einzelnen gestalten wird. Ist nun ein Kaufinteressent gefunden worden, läßt der Makler einen Kaufvertrag vorbereiten, in den schon viele Gedanken der Kaufparteien einfließen.

 

Diesen Entwurf stellt der Makler den Parteien zur Verfügung. Diese lesen sich den Vertragsentwurf durch. Danach treffen sich die Parteien gemeinsam mit dem Makler und besprechen alle Einzelheiten, die sie in dem vorliegenden Vertragsentwurf nach gründlichem Studium geändert haben wollen. Nachdem diese Änderungen dem Notar mitgeteilt wurden und in den dann modifizierten Vertrag eingearbeitet worden sind, kann die eigentliche Beurkundung stattfinden. Auch hier können weitere Änderungen vorgenommen werden.

Jeder Makler sollte in der Lage sein, alle anstehenden Fragen der Parteien im Vorfeld der Beurkundung zu beantworten. Ausdrücklich darauf hinweisen möchte ich, daß der Makler kein Rechtsanwalt ist und somit auch keine Rechtsauskunft erteilen darf. Aber aus seinem reichhaltigen Fundus der Praxis kann er sprechen. Erklären kann er, immer mit der Einschränkung, er ist kein Jurist, sondern Immobilienmakler, der, so sollte man annehmen, gewisse Rechtskenntnisse auf dem Gebiet des Grundstücksrechts besitzt.

Makleralleinauftrag

Ich rate dem Verkäufer von Unterschriften unter Alleinaufträge des Maklers ab.

Warum, wo ich doch selber eine Maklerfirma habe? Aus folgendem Grunde:
Durch einen Maklervertrag und erst recht durch einen qualifizierten, schriftlichen Makleralleinauftrag begeben Sie sich in die Hände des Maklers, ohne daß Sie ihn (den Makler), seine Arbeitsweise und seine Möglichkeiten kennen. Der Makler hingegen ist in den üblichen Verträgen nicht verpflichtet, tätig zu werden. Das bedeutet, der Makler hat Ihre Immobilie und er tut was zum Verkauf oder er tut es nicht. Auf jeden Fall blockiert er Ihre Immobilie, wenn er nichts tut, und die Konsequenz hören wir in der Woche zwei bis drei mal von Immobilienverkäufern, die uns da sagen: "... der oder der Makler haben ein halbes Jahr nichts veranstaltet, um einen Käufer zu finden. ..."

In letzter Zeit machen wir uns die Freude und lassen uns solche Maklerverträge von den Immobilienverkäufern (als Kopie) aushändigen. Dort treibt es echt Blüten. Davon abgesehen, daß bei solchen Verträgen nicht immer "Alleinauftrag" drüber steht, steht es dann oft im klein Geschriebenen. Uns ist auch schon ein Vertrag untergekommen, in welchem der verkaufswillige Eigentümer sich (natürlich in Unkenntnis) dazu verpflichtet hat, dem Makler bei Ablauf der Zeit des Alleinauftrages eine Provision zu zahlen. Ich gebe Ihnen am Abschluß des Artikels einige Auszüge aus Gerichtsurteilen bekannt, wie so etwas erst gar nicht eintreten kann.

Wenn der Makler unbedingt einen Alleinauftrag unterschrieben bekommen will, dann streichen Sie in diesem Alleinauftrag jegliche Schadensersatzklauseln, die der Makler gegen Sie erheben kann und versuchen Sie mal, eine Klausel einzubringen, in welcher sich der Makler verpflichtet, an Sie eine Entschädigung zu zahlen, wenn er Ihre Immobilie in der vorgegebenen Zeit nicht verkaufen kann. Die Reaktion des Maklers würde mich sehr interessieren.

Wir arbeiten ohne Alleinauftrag. Natürlich hat das zur Folge, wenn wir nicht schnell genug einen Käufer finden und das kommt leider vor, daß der Verkäufer einen anderen Makler hinzuzieht. Konkurrenz belebt das Geschäft. Aber auch hier gilt das Sprichwort "Viele Köche verderben den Brei." Sollten Sie also 3, 4 oder 5 Makler mit einem Objekt beauftragen, geht der Verkauf sehr schnell oder aber wahrscheinlich schief. Jedenfalls zu dem von ihnen gewünschten Preis. Ihre Immobilie wird durch mehrere Makler in einer Zeitung annonciert. Der Leser erkennt dies in der Regel und denkt sich natürlich, "...daß mit dieser Immobilie doch etwas nicht stimmen kann...". Dann muß der Verkäufer erst mal Ruhe um das Objekt einziehen lassen und kann es dann, jedoch wohl dosiert, erneut anbieten.

Unwirksame Klauseln im Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag ist eine Form der Allgemeinen Geschäftsbedingung und unterliegt als solche dem AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechtes der Allgemeinen Geschäftsbedingungen).

Wenn also ein Verkäufer einen Makler beauftragt, verwendet der Makler seine AGB`s in Form von Verträgen. Der Verkäufer ist der Auftraggeber.

Dazu wurden durch deutsche Gerichte viele Urteile gefällt, von denen wir einige benennen:
Eine Bestimmung, welche dem Auftraggeber (Verkäufer) die Vornahme von Eigengeschäften untersagt, ist unwirksam. (BGH WM 1974. S. 257)
Eine Bestimmung, welche den Auftraggeber für den Fall der Vornahme eines Eigengeschäftes zum Schadenersatz verpflichtet, ist unwirksam. (BGH ebenda)
Eine Bestimmung, nach der der Auftraggeber dem Makler die vereinbarte Provision oder gar die volle Provision zu entrichten hat, wenn der Auftraggeber den angetragenen Abschluß ablehnt oder aber den Alleinauftrag während der Vertragsdauer kündigt, ist unwirksam. (BGH NJW 1967 S. 1225)
Die Vereinbarung eines pauschalierten Schadenersatzes für den Fall der Verletzung des Alleinauftrages durch den Auftraggeber ist unwirksam, wenn deren Höhe den "nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge" zu erwartenden Schaden übersteigt. Auch eine der Höhe nach zulässige Schadenspauschale muß dem Auftraggeber den Nachweis offen lassen, ein Schaden sei nicht oder in wesentlich niedrigerem Umfang entstanden. (§ 11 Nr. 5 AGB)

 

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