08.Januar.2019

Das Grundbuch

Einleitung

Die Angaben im Grundbuchauszug genießen „öffentlichen Glauben“, entsprechend § 892 BGB. Das bedeutet, dass man davon ausgehen kann, dass das, was im Grundbuchauszug steht, hier besondern das Deckblatt, das Bestandsverzeichnis und die Abteilung 1, der Wahrheit und Wirklichkeit entspricht.

Dieser „öffentliche Glaube“ wird nur dann erschüttert, wenn ein Wider-, Einspruch oder eine gegenteilige Behauptung in der Grundbuchakte hinterlegt ist.Das Grundbuch, welches ein Eigentümer einer Immobilie zu Gesicht bekommt, ist eigentlich nur ein „Grundbuchauszug“. Das gesamte Grundbuch kann durchaus eine dicke Akte (Grundbuchakte) mit vielen Grundbuchauszügen, Anträgen, Verfügungen, Beschränkungen, Widersprüchen usw. sein.

Im Grundbuchauszug (kurz nur „Grundbuch“) ist nichts über eine mögliche, aufstehende Bebauung benannt. Es wird lediglich die Gemarkung (Stadt, Ort, Dorf) in welchem sich das Grundstück befindet, erläutert. Das trifft auch auf Landwirtschafts-, Wasser-, Waldflächen und Sondergebieten zu.

1. Was gehört zum Grundstück?

Der § 95 BGB erläutert die Bestandteile eines Grundstückes die Sie automatisch mit verkaufen oder mit kaufen.

Das sind all die Dinge, die nicht nur vorübergehend mit dem Grundstück fest verbunden sind. So z.B. das aufstehende Haus, die Garage, der Pool aber auch jeder Baum, der fest installierte Zaun oder die fest mit dem Grundstück verbundenen Gehwege.

Ausnahmen gibt es nur dann, wenn im notariellen Kaufvertrag, explizit benannte, fest verbundene Dinge als „nicht mit verkauft“ bezeichnet werden. Beispiel: ein besonderer Busch auf dem Grundstücke oder der fest installierte Kinderspielplatz, den die Verkäufer mit auf ihr neues Grundstück mitnehmen möchten. Diese Dinge muss der Verkäufer vor Besitzübergabe vom Grundstück entfernen.

Der § 97 BGB erklärt das Zubehör zu einem Grundstück welches Sie automatisch mit verkaufen oder mit kaufen. Das sind all die Dinge, die in einem räumlichen Zusammenhang mit dem Grundstück oder mit Bestandteilen des Grundstückes stehen. Z.B. das WC. Eigentliche eine bewegliche Sache, die man durchaus ausbauen könnte. Das WC dient aber dem Betrieb des wesentlichen Bestandteiles (nämlich dem Haus). Die Küche oder eine Bohrmaschine im Keller, gehören nicht dazu, wobei gerade Küchen oft mit verkauft oder mit gekauft werden.

2. Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch besteht aus einem

  • Deckblatt,
  • dem Bestandsverzeichnis,
  • der Abteilung 1,
  • der Abteilung 2 und
  • der Abteilung 3.

Außer dem Deckblatt können die anderen Blätter im Hochformat oder Querformat vorliegen.

3. Das Deckblatt

Das Deckblatt eines Grundbuches ist unveränderlich es sei denn, es gibt eine Gebietsreform und das zuständige Amtsgericht hört auf zu existieren und Ihr Grundbuch wird von einem anderen Grundbuchamt (eine Abteilung des Amtsgerichtes) geführt.

Aus dem Deckblatt können Sie das zuständige Amtsgericht erlesen, bei dessen Grundbuchamt, Ihr Grundstück, katasterlich geführt wird.

Im Weiteren wird die Örtlichkeit benannt, in welchem sich Ihr Grundstück befindet.

Die Blattnummer erläutert Ihr ganz konkretes Grundbuch für Ihr Grundstück. Sie bleibt immer die Gleiche.

Sind in einem Grundbuch mehrere laufende Nummern eingetragen, weil Sie Eigentümer mehrerer Grundstücke sind, wird das verkaufte Grundstück aus dem Grundbuch heraus gelöst und für das einzelne, nun verkaufte, Grundstück eine neue Akte angelegt. Nun erhält dieses Grundbuch eine neue Blattnummer, die dann wieder unveränderlich ist, solange dieses Flurstück besteht.

4. Bestandsblatt

Diese Tabelle gibt es oft auch im Querformat.

Hier sind ein oder mehrere Grundstücke des Eigentümers, mit laufenden Nummern eingetragen. Sie bezeichnen die Nummer der Flur innerhalb der Gemarkung. Die Flurstücksnummer kennzeichnet das ganz konkrete Flurstück innerhalb der Flur der jeweiligen Gemarkung / Ort oder Stadt. Oft steht im Bestandsverzeichnis die Nutzungsart des konkreten Flurstückes wie z.B. Wohn- und Freifläche, Ackerfläche, Waldgebiet, Wasserfläche oder Sonstiges (z.B., Sondergebiet Erholung oder Gewerbe).

Die postalische Anschrift, so diese eingetragen ist, sorgt oft für Verwirrungen, gerade dann, wenn die postalische Anschrift geändert worden ist, wie z.B. Straßennamen oder Hausnummern. Besonders finanzierende Banken tun sich da so manches mal schwer. Das beweist jedoch lediglich, dass der Bearbeiter des jeweiligen Geldinstitutes nur rudimentäre Kenntnis über das Grundbuch besitzt oder stur nach den Regelungen seines Geldinstitutes handelt. Grundstücke werden nicht nach postalischer Anschrift veräußert sondern nach der Katasterbezeichnung weil es eben oft vorkommt, dass z.B. ein Grundstück, bestehend aus mehreren Flurstücken veräußert wird.

Die Grundbuchämter werden leider von den Gemeinden nicht über jede Änderung von Straßennamen oder Hausnummern informiert. Andererseits haben die Mitarbeiter von Grundbuchämtern auch genug andere Dinge zu tun, als sich um jede Hausnummer zu kümmern, wohl wissend, dass diese eigentlich unwichtig sind.

Als Letztes können Sie die Größe des jeweiligen Flurstückes dem Bestandverzeichnis entnehmen.

Abteilung 1

Hier werden der / die Eigentümer des jeweiligen Flurstückes (Grundstückes) benannt. Oft steht noch in dieser Abteilung ein Datum seit wann der / die Eigentümer, im Grundbuch eingetragen worden sind und in welcher Art und Weise (Erbschaft, Kauf, Anheimfallung etc.).

Abteilung 2

In dieser Abteilung, so wie auch in der Abteilung 3, ist die meiste Bewegung innerhalb eines Grundbuches zu verzeichnen.

Hier werden alle Rechte und Beschränkungen die auf dem Flurstück lasten eingetragen, wie in der Grafik dargestellt. Nicht zuletzt und wichtig – hier wird die Auflassungsvormerkung eines Käufers eingetragen. Das bedeutet, wenn Herr und Frau Glücklich, das Grundstück von Familie Mustermann erworben haben, werden die Käufer (Fam. Glücklich) in dieser Abteilung mit einer so genannten „Auflassungsvormerkung“ gesichert, bevor Familie Glücklich ein eigenes Grundbuch erhält, wo sie in der Abteilung 1 als Eigentümer eingetragen sein werden. Faktisch ist dies eine Reservierung auf Eigentumsübertragung für Fam. Glücklich.

Hat Familie Glücklich dann ihr eigenes Grundbuch, werden sie aus dieser Abteilung 2 des Grundbuches der Familie Mustermann gelöscht und dieser Grundbuchauszug, der Familie Mustermann, wird geschlossen und zur Grundbuchakte gereicht.

Abteilung 3

In dieser Abteilung werden sämtliche finanzielle geldwerte Schulden aufgenommen und näher bezeichnet. Damit Sie erkennen können, wie so etwas durchaus aussehen kann, haben wir die bereits gelöschte (weil unterstrichen) finanzielle Belastung in der Grafik mal stehen lassen.

Hier werden aber auch alle bereits gelöschten, einstigen finanziellen Belastungen, eingetragen. Die finanziellen Schulden, die ein eventueller Käufer, aufgrund einer von Eigentümer, im Kaufvertrag erteilten „Belastungsvollmacht“ genehmigt hat, werden, so lange, wie der Käufer noch kein eingetragener Eigentümer ist, ebenfalls hier eingetragen.

Sobald der Käufer sein eigenes Grundbuch besitzt, werden diese Grundschulden dann aus dem Grundbuch des Verkäufers gelöscht und in das neue Grundbuch, wo nun der Käufer als Eigentümer eingetragen ist, eingetragen. Man dies „die Grundschuld besteht fort.“

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